Il valore dell’immobile mutuato è inferiore alla somma erogata dalla Banca

I clienti a suo tempo avevano stipulato un contratto di mutuo fondiario per euro 220.000 euro.

A distanza di qualche anno, la contrazione del lavoro (svolgono attività d’impresa) ed altre cause impreviste hanno loro impedito di far fronte al pagamento dei ratei convenuti. Da qui l’azione della Banca che ha loro notificato un atto di precetto per euro 116.000,00 intimando il pagamento entro 10 giorni a pena di pignoramento immobiliare.

Contro tale precetto abbiamo proposto opposizione avanti il Tribunale di Pisa muovendo una serie di censure, tra le quali il superamento del limite di finanziabilità previsto dalla normativa in materia bancaria (cfr. art. 1 Delibera CICR 22.4.1995, art. 38, comma 2, TUB, e circolare Banca d’Italia n. 229 del 21.4.1999). In particolare, al riguardo ci siamo avvalsi di una perizia di stima che ha comprovato come alla data di stipula del contratto di mutuo il valore dell’immobile fosse inferiore di almeno 30.000 euro rispetto alla somma erogata dall’Istituto di Credito. Il che, stando alla più recente giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione, è motivo di nullità del contratto di mutuo, che abbiamo – quindi – eccepito, chiedendo la sospensione dell’efficacia esecutiva del titolo (ovvero del mutuo) al fine di evitare così alla Banca di procedere col pignoramento.

La Banca, pur non contestando la stima dell’immobile e, quindi, il superamento del limite di finanziabilità, ha richiamato altra (isolata) giurisprudenza dei giudici di legittimità che hanno – invece – escluso la nullità del contratto, edulcorando le conseguenze di tale modus operandi.

Il Giudice del Tribunale di Pisa ha però condiviso la nostra tesi, escludendo la validità di quella sostenuta dall’Istituto di Credito, rilevando che “il carattere categorico di tale conclusione non convince appieno perché impedisce di considerare adeguatamente come la stabilità patrimoniale della singola banca, cui la norma in esame è in prima battuta finalizzata per impedire lo squilibrio tra garanzie acquisite e concessione di credito e quindi prevenire per quanto possibile il rischio di sovraesposizione, rappresenti comunque il mezzo per raggiungere l’obiettivo di una sana e prudente gestione dell’attività del singolo operatore professionale del mercato creditizio in generale e bancario in particolare, significativamente sottoposto ad un sistema pubblicistico di vigilanza assai sofisticato; ritenuto che apparirebbe contraddittoria la previsione di una sanzione posta a prevenzione di rischi sistemici – originatisi in prima battuta, evidentemente, dallo squilibrio finanziario di uno o più singoli operatori, come notato dalla Corte Suprema – in assenza di concreta incidenza sul singolo atto, anche se questa incidenza dovesse, nel caso di specie, rivelarsi economicamente sfavorevole alla parte suscettibile di ingenerare il predetto rischio, potenzialmente sistemico, in quanto, in caso contrario, detta sanzione, non scoraggiando in alcun modo il comportamento ritenuto sistemicamente pericoloso o la sua anche indefinita reiterazione, non avrebbe alcun effetto concreto, limitandosi, ciò che all’apparenza non è, ad assumere i caratteri della raccomandazione; considerato che la stessa pronuncia di legittimità afferma poi che tale incidenza sull’atto, sostanzialmente nel senso indicato dall’odierno attore, potrebbe criticarsi per “[l]’eccesso della misura applicata rispetto alla finalità della norma violata, esigendosi dall’interprete il rispetto di un criterio di ragionevolezza e di proporzionalità tra interesse leso e rimedio prescelto”, sostanzialmente richiamando ancora una volta ad una considerazione sistemica del settore la cui stabilità sarebbe oggetto della norma, ciò che però, di nuovo, appare contraddittorio rispetto alla predisposizione di un divieto che, in nome della protezione di un interesse alla non conclusione di determinati atti, finirebbe in tal modo per non avere concreta attuazione, permettendo, nella sostanza, che questi vengano comunque conclusi in un numero indefinito di casi”.

Indi, lo stesso Magistrato, nel riscontrare anche la sussistenza del pericolo nel ritardo sia “per l’entità del credito”, sia “per non essere stata contestata l’affermazione di parte attrice che l’immobile oggetto di causa sarebbe la sua unica proprietà”, ha sospeso l’efficacia esecutiva del titolo azionato dalla Banca.

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Foto di Karolina Kaboompics